Como el reinado de Vitiza, oscura e incierta se presenta la temporada de otoño/invierno. La situación internacional, en la que la invasión de Ucrania ha trastocado los equilibrios geoestratégicos que la Covid-19 dejó tambaleándose, repercute en una España cuya dirección política no cuenta con la firmeza de apoyos que serían deseables. Al menos el sector inmobiliario, como nos recuerda Anna Gener, está en una situación mucho mejor que en 2008: estamos más fuertes, más profesionales y quizá mejor protegidos que entonces. Así lo demuestra el hecho de que las actividades inmobiliarias han crecido del 8% del PIB en 2007, en pleno boom, a ser el 11,7% en 2021.
Venimos de un primer semestre de 2022 en el que los Registradores dan cuenta de unas ventas residenciales excelentes y el INE de un crecimiento mantenido de precios, tendencias sólidas que, de confirmarse, resultarían muy tranquilizadoras. Lo mismo sucede con el mercado de oficinas, cuyos datos de contratación han sido muy alentadores según informa Savills. El logístico parece mantener un excelente estado de forma, amparado por el auge del comercio electrónico. Hasta el retail o el hotelero despegan con fuerza, al igual que los nuevos segmentos de hostel, coliving o los centros de proceso de datos.
Analizando las transacciones inmobiliarias —ventas nuevas y usadas, cesiones, daciones, y otras— medidas por el Ministerio de Fomento en el primer trimestre y cruzándolas con los datos de población del INE y los precios medios de oferta por municipio de Idealista, tenemos que:
- No parece haber desequilibrio territorial: el 30% de las transacciones se han realizado en las 9 áreas metropolitanas más grandes (Madrid, Barcelona, Málaga-Costa del Sol, Valencia, Sevilla, Bilbao, Zaragoza, Murcia y Alicante), que reúnen el 31% de la población. Este análisis coincide con la tendencia detectada por Fotocasa sobre el interés de los que buscan en el conocido portal.
- Salvo Málaga-Costa del Sol y Alicante, apoyadas por el buen momento de las segundas viviendas, el resto de las áreas metropolitanas no han llegado a hacer las transacciones que les corresponderían por su población, lo que es particularmente notable en Barcelona, Bilbao y Zaragoza.
- El 43% del valor total de las transacciones de las 9 áreas metropolitanas se ha cruzado en Madrid, el 18% en Barcelona y el 16% en Málaga-Costa del Sol, por lo que las otras 6 áreas suponen el 23% en valor.
Y esto ha tenido lugar en un entorno legal con nuevas medidas o anuncios con una utilidad técnicamente discutible para el sector o los usuarios, pero, al parecer, rentables políticamente.
- Respecto a los arrendamientos, todas las medidas de unos años a esta parte han supuesto que ni los inquilinos tengan más oportunidades donde elegir, ni los jóvenes tengan más posibilidades de emanciparse, ni los propietarios estén más protegidos y confiados ante okupas e impagos. Como resultado, los precios de alquiler siguen creciendo.
- Los fondos europeos que vienen a dinamizar la economía ralentizada durante el confinamiento, con la rehabilitación y la sostenibilidad como objetivos, requieren una gestión tan compleja que en la práctica serán difícilmente aplicables en los plazos y cuantías previstas.
- La vivienda protegida sigue siendo la gran olvidada. Resulta incomprensible que aún se pueda vender al usuario; que el acceso a la vivienda cubra a un espectro tan amplio de la población que parece incompatible con su fin social (en la Comunidad de Madrid pueden acceder a una VPP aquellas familias con una renta de hasta el 160% de la media); o que los precios máximos de venta no hayan variado desde hace años, a pesar del notable incremento de los costes de producción tanto por los materiales como por las exigencias normativas que van añadiéndose a la edificación. Las 36.009 viviendas de protección que se han promovido en 2016-2020 en toda España, menos de un 11% del total de viviendas nuevas, son síntoma de que lo que hay no funciona.
- El urbanismo es, por gracia de las transferencias autonómicas, un babel normativo en el que el desarrollo y gestión de planes parciales se demora décadas, multiplicando los conflictos y convirtiéndose en otro ring de disputa política. No son pocos los desarrollos que llevan más de veinte años en gestión sin que se haya colocado un bordillo o las operaciones de mejora urbana bloqueadas por razones extemporáneas. El mero paso del tiempo supone un incremento de costes, pero también implica una oferta menguada que favorece el alza de precios.
De cara al cierre de este año y el que viene se presenta un panorama cuyas claves, entre otras, pueden ser:
- La confianza del consumidor permanecerá agazapada y se reducirán las ventas de primera vivienda. Los factores que permitirán relajar esta prudencia serán la reducción de la inflación y la mejora de las rentas familiares disponibles gracias al empleo, la mejora de los salarios o la reducción de la fiscalidad directa.
- Es dudoso que los tipos hipotecarios se mantengan tan bajos mucho más tiempo. En EEUU alcanzan el 6% para templar la inflación, lo que ha supuesto una corrección del mercado inmobiliario; el Banco Central de China los ha rebajado recientemente al 4,30% para reavivar su economía. El precio del dinero del BCE favorece las exportaciones fuera de la UE pero encarece los costes energéticos. Es esperable que el Euribor esté en el 3% a finales de 2023, lo que, para la misma tasa de esfuerzo, reduce el principal de la hipoteca un 13% en relación con el momento actual. Que este factor no empeore y veamos tipos de interés más elevados dependerá de la reducción de la inflación.
- Los costes de construcción tenderán a corregirse en lo que respecta a materiales, pero crecerán por la falta de trabajadores con capacidad de generar valor añadido en la progresiva industrialización, así como por las exigencias normativas. Los Objetivos de Desarrollo Sostenible de la UE requieren mejoras “DNSH” que implican medidas de aislamiento, eficiencia o tratamiento de escombros y residuos que van a generalizarse.
- Si finalmente se produce la contracción económica que anticipa la AIReF y se reduce a un par de trimestres, puede que el impacto en el resto de los subsectores sea limitado: oficinas se pausará, quizá el retail y el hotelero lo noten más, logístico y CPD probablemente ni se enteren. La mayor parte de los proyectos de coliving, y senior living puede que moderen levemente pero no significativamente sus expectativas.
Partiendo del hecho de que la variable más influyente en todos estos aspectos es la evolución de la invasión rusa de Ucrania, podemos plantear diversos escenarios y anticipar las posibles consecuencias:
- A pesar de la importante contraofensiva ucraniana que ha supuesto la recuperación de un gran territorio estos últimos días, las posiciones en Donbás y Crimea se enquistan durante el invierno y no se producen avances en las negociaciones de paz: la restricción de gas hace crecer su precio empujando todos los costes energéticos y la inflación subyacente. Crece el precio del dinero, disminuyen la confianza del consumidor y la demanda y se destruyen tejido empresarial y empleo.
- La invasión termina por colapso militar o político ruso: la negociación de indemnizaciones de guerra hace caer el precio del gas. La inflación se atempera, pero se reduce la inversión extranjera en España ante las oportunidades de reconstrucción de Ucrania. El acceso de empresas españolas a esas oportunidades se verá limitado proporcionalmente a nuestro apoyo durante la guerra. Es improbable que el Euribor vuelva a los niveles actuales.
- Se acuerda una paz con cesión de territorios para evitar que Rusia escale al resto de Europa un conflicto en el que no se ve ganador: la actitud rusa hacia la UE será muy agresiva con un resultado potencialmente similar al primero.
Ante estos escenarios cabe esperar que, al menos dos trimestres, pero posiblemente más tiempo:
- Los costes energéticos se mantengan elevados y, con ellos, la inflación y los tipos de interés.
- La confianza de los consumidores y su capacidad de compra se mantengan a la baja.
- En el residencial, las ventas se resientan y el mercado del alquiler se tensione, mientras las ventas de suelo se enfrían y su precio permanece anclado en el valor contable
- Los grandes tenedores de suelo redirijan su capacidad de inversión hacia el suelo, clave en los desarrollos futuros y eventualmente líquidos en el medio plazo, cuando se hayan disipado muchas de las incertidumbres actuales.
- Los mercados de oficinas, hotelero y retail ralenticen su crecimiento, de forma menos apreciable en los segmentos superiores y muy notable en los inferiores.
- La inversión en logística o centros de proceso de datos se mantenga dinámica por el crecimiento de cuota de mercado del comercio electrónico.
En resumen, se nos avecina una tormenta compleja, para la que el sector inmobiliario se encuentra mucho más protegido de lo que lo estaba en 2008. Existen alternativas de diversificación; la flexibilidad y capacitación de los equipos humanos es mucho mayor y las fuentes de financiación son más sólidas que entonces. La tensión y la incertidumbre en el entorno económico y político parecen perder fuerza y previsiblemente decantarán en las próximas semanas o meses. Y mientras amaina la galerna, los subsegmentos y negocios que prosperarán en mayor medida que el resto cabe pensar que sean:
- Los vinculados a productos premium tanto en viviendas, como en oficinas, retail u otros segmentos, porque sus usuarios no están expuestos a los factores que sí sufren las rentas medias y bajas.
- Los vinculados a la demanda de vivienda proveniente del norte de Europa y con cierta edad que prefiera pasar el invierno energético en la costa mediterránea
- Las cooperativas y comunidades de propietarios en modelos de cohousing, para los que los resultados de promoción son algo más flexibles que para el promotor tradicional.
- El desarrollo de suelos cuyo planeamiento está pendiente de rematar en mayor o menor grado.
- Los localizados en Costa del Sol, Alicante, Valencia, Madrid o Sevilla, las áreas metropolitanas en las que la demanda no local es más activa.
Los marinos saben que capear los temporales requiere estar preparados, tener conocimientos y determinación, mantener la calma y perseverar. Así haremos.
