He perdido la cuenta de qué día de confinamiento es hoy. Las noticias inmobiliarias se han vuelto un repetitivas, una decena de lugares comunes que, probablemente terminen siendo los derroteros por los que transite el sector en los próximos dos años.
- El sector inmobiliario como motor de la economía: al contrario que la crisis de 2008, la mayor parte de las empresas del sector tienen unos balances saneados, las entidades financieras tienen músculo para mantener razonablemente un grado importante de actividad, los precios son altos, pero no están enloquecidos y el grado de profesionalización del sector es bastante más elevado.
- Esta crisis se ha ensañado con el retail y el hotelero. Probablemente imponga una cierta evolución a las oficinas, limitando las praderas de mesas en ringla al hot-desk vinculado al teletrabajo, algo que ya era tendencia hace veinte años, pero que hasta ahora no se había testado como más eficiente, lo que ha quedado ampliamente demostrado en el sector privado. El gran ganador ha resultado ser el logístico, de la mano del auge del comercio electrónico.
- En el residencial, las ventas de obra nueva no se han caído aún. Por la parte de la oferta, el volumen a la venta es bastante pequeño, está muy localizado y significativamente prevendido. Por la parte de la demanda, cuesta predecir la evolución del mercado de trabajo, pero no que los importes prestados disminuirán para mantener el riesgo de impago a raya. Ya se venían notando en los últimos meses pre-pandemia una disminución de los LTV, si no por vía nominal, por las tasaciones a la baja. Los tres factores combinados (poca oferta, riesgo laboral, financiación limitada) dejan amplios sectores socioeconómicos sin posibilidad de acceso a la vivienda en propiedad. Quizá esta sea la merecida oportunidad para el mercado del alquiler.
- Es conveniente para la sociedad que se incremente el parque de viviendas en alquiler en nuestras ciudades. Una oferta amplia y consistente de buenas viviendas facilita el derecho constitucional a una vivienda digna, mejora la movilidad laboral y permite una emancipación más temprana; requiere una explotación y gestión profesional, lo que supone un mejor mantenimiento de los inmuebles y redunda en su valor; anula el efecto que tiene la división horizontal sobre el tejido urbano, que hace imposible renovar edificios en ruina funcional cuando hay copropietarios que no quieren o no pueden sufragar las actualizaciones necesarias. La transformación social y digital que experimentamos nos lleva a que la vivienda pueda dejar de ser una inversión —olvidado el mito de que nunca cae de valor— para ser un servicio en una visión de pago por uso que empieza a no ser marciana.
- El gran riesgo del mercado de alquiler es el regulatorio. Las normativas deben adaptarse al signo de los tiempos, si bien, acciones con un componente demagógico pueden tener un efecto contrario al que buscan. Medidas como prolongar los plazos de obligado cumplimiento por parte del arrendador o fijar las rentas máximas sólo benefician a los inquilinos actuales, pero no a los que vendrán (o no) si el riesgo de alquilar supera el coste de no hacerlo. La gestión de desahucios y okupas debe replantearse: no puede obligarse a los propietarios individuales a asumir el coste de un problema, el de la falta de stock disponible en precio y condiciones, que es del conjunto de la sociedad.
- La política pública de vivienda debería orientarse a la generación de una amplia oferta en alquiler, en la que las rentas fueran inversamente proporcionales a la edad y proporcionales a los ingresos del inquilino, de forma que el propio sistema favoreciera a los que empiezan o lo pasan mal y penalizara a los que van progresando pero se acomodan, instándoles a buscar alternativas en el mercado. Se trataría de ayudar, no de subvencionar. Hay ingentes cantidades de suelo público obtenidas por cesión de aprovechamiento en los desarrollos urbanísticos que, en vez de subastarse para financiar gasto corriente, deberían promoverse en colaboración público-privada. Criterios públicos, gestión privada, sin inmovilizar recursos públicos o incrementar la deuda. Hay cientos de modelos viables, numerosas formas de vigilar la especulación y la corrupción. Sólo falta pensar a lo grande.
- Llegan las prop-tech y el blockchain, para quedarse. Nuestra forma de relacionarnos en el sector está cambiando a ojos vistas y aún cambiará más. No es imposible pensar que lleguemos a ver precios o rentas cambiantes en función del número de clics en un anuncio, que nuestros metadatos encriptados mejoren nuestra elegibilidad como compradores o arrendadores sin tener que rellenar formularios o que la IA gestione millones de inquilinos, con sus problemas de suministros, reparaciones, seguros, desahucios, actualizaciones de rentas e incluso reclamaciones de impuestos. Quien sabe, igual con los años tendremos estadísticas fiables y consistentes que coincidan.
- Los inversores institucionales buscan nichos: coliving, hostelling, coworking. Nada nuevo, porque está todo inventado, salvo porque los matices que traen apenas caben en planeamiento urbanístico que es mayoritariamente anterior al auge de internet, es decir, del siglo pasado. El propio concepto de plan urbanístico, que viene de los criterios higienistas del siglo XIX pasada por el filtro del zonning del urbanismo moderno y por la legislación del franquismo, corre el riesgo de disolverse porque el gran reto que tenemos por delante no es el de ordenar sino el de racionalizar la ciudad. Aspectos como las nuevas exigencias sanitarias que mejoren el control de pandemias —durante siglos se han encalado las casas y templos para desinfectarlos, dando lugar a una arquitectura característica, que hoy nos parece hermosa pero que surgió de la necesidad—, la necesidad de adaptar la eficiencia energética de los edificios de más de diez años, de proveer puntos de recarga de vehículos eléctricos, de poder autoabastecerse de energía eléctrica y poder vender el excedente, o el impacto que tenga el IoT son difíciles de cuadrar con ordenanzas rígidas en términos de usos. Cuando dentro de 10 años los coches sean autónomos ¿quién querrá pagar por tener como dotación obligatoria un garaje en una zona exclusiva si el coche se aparca solo en una nave bien económica del extrarradio?
- En los últimos años hemos asistido al espectáculo ridículo de unas administraciones locales incapaces de gestionar licencias urbanísticas. Es absurdo que un plan parcial tarde en aprobarse 25 años o una licencia de obras necesite cuatro años. Son casos extremos, pero no tan raros. Tiene que ver con el marco urbanístico obsoleto que tenemos, pero también con el talante de la administración. Hemos pasado a requerir una quinta parte de las licencias que se pedían en los años del boom pero el plazo de concesión se ha duplicado en muchos casos. Ayuntamientos como el de Madrid se han puesto manos a la obra para terminar con este abuso.
- Para la vuelta del verano, cuando haya pasado el período solidario de carencia de estos meses, tendremos nuevos préstamos y alquileres impagados y comenzarán a formarse carteras de NPL y de alquileres impagados/ okupas. Serán muy granulares, con mucho particular y requerirán mucha cocina y tragar mucha incertidumbre de plazo. Veremos cómo llega.
Semanalmente, iremos revisando la evolución del sector y analizando mis capacidades predictivas. Mientras tanto, mucha salud a todos los lectores.
